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任意売却が全盛の世の中です。

そもそも、「任意売却」とは、何でしょうか?

それはまさに、「都市伝説」のようなもの・・・。

任意売却について、少し長い論考をしてみましょうか。

 

【任意売却って?】

  この言葉をインターネットで検索すると、任意売却を主な仕事とする沢山の会社名(ほぼ不動産会社)が驚くほどズラリと羅列されます。いまネットのSEOの世界で、つまりグーグル検索で最上位に表示するのにもっとも難しいキーワードのひとつが、この「任意売却 ◎◎◎」という言葉だそうです。ビッグワードというのでしょうか。

 実際、任意売却についてお知りになりたければこのサイトを閉じてヤフーなどのポータルサイトに行かれ、該当のところをクリックされたほうが早いかもしれません。

 

 この「任意売却」を辞書などで調べると、国語辞書には載っていません。いわば不動産用語上の慣習語であることがわかります。

 任意売却を簡単に言えば、住宅ローンの残債があるにもかかわらず、売却をすることです。事前にローンの融資先金融機関と交渉をし、売却を前提に住宅ローンの抵当権の設定を解除してもらうことです。

 必ずしもそれが全てとは強弁はしませんが(例外も多々あります)文字通り、売り手の意思で売却する、任意に売却することにほかなりません。

 

【不動産会社からみた任意売却】

 この任意売却、実は不動産会社にとってはもっとも良い商売のひとつです。相談者からタダで物件が仕入れられ、比較的廉価な物件が多いため買い手がつきやすく、大体数か月で売却となりますので、採算計画も立てやすいということがあります。

 難点としては、債権者(≒金融機関)の意向に左右されることです。特に売り出しまで数か月かかることが一般的です。しかしそれもスケールメリット次第ですから、業者によってはさほどの問題ではありません。

 折から10人、あるいは8人に一人は住宅ローンには破綻者が内包されているとの情報があります。その情報の精度はさておき、実際に住宅ローンを払えずに数か月滞納を続ければ、金融機関との多少のやりとりはあるにしろ結局はマンション、あるいは家を手放さざるをえません。

 

 私どもも不動産会社である以上、シニカルな表現はしても任意売却物件を歓迎することに変わりはありません。

 上のチラシは、マフレットが弁護士の先生方を始めとして士業の方々にセールスをしている一端です。

 また任意売却案件は相続やその他物件に比較すると、その特殊性からある程度低めの評価をすることが多くなります。
 
実際問題住宅ローンの残債を抱えてご自身の不動産を売却するわけですから、残債務、すなわち売却後にマイナスが生じるか否かはご相談をされる方の最大の関心事のはずです。

 そこでマフレットでは、ご相談に先んじて簡易に、あるいは詳細に対象となる不動産を査定することをおすすめしています。

 

【任意売却って、本当に競売より有利?!】

 任意売却を語る際に避けて通れないのは「競売」との対比です。先述したネットに溢れかえる任意売却のサイトでは、ほぼ例外なく競売との対比で任意売却が有利とする論調です。そのことは大筋で間違いではありませんが、情報元は不動産会社、ないしは不動産会社を母体とします。それぞれ任意売却としての仕事を欲しいわけですから、都合の悪いことは全く触れないか、表現を抑制してあります。

 

 たとえば謳い文句によくある「引っ越し代が出ます!?」というのは、現在においてはほぼ無理な状況です。相談者側に30万や50万円が渡るのは、実際は買い手である不動産屋がその物件の評価を判断して経費として支出をするケースがほとんどです。仲介先の不動産会社が売主にいい顔をしたいのはわかりますが、もし引っ越し代そのものやその後の生活費に売主がこれらのお金を想定されている場合、このことが空手形に終わったときには大変なことになります。

  ※不動産会社の人間がお客のためを思うことは十中八九、ありません。

 

 また価格面で競売より任意売却が有利というのも必ずしも正確ではありません。

 一般物件であれば競売は低い価格設定で落札となりますが(だからこそ競売なのですが)、任意売却と競売の価格対比は10:6、ないしは10:7の対比ぐらいが一般的です。任意売却は査定評価がもともと低めであることに加え、昨今、競売価格は上昇傾向です。一般物件でさえ10:8ぐらいになっており、それであれば尚更に任意売却案件と競売案件の価格面での差異が見出しにくくなっています。

 この先競売価格が任意売却の査定価格を上回る趨勢となることも、なしとはしません。

 

【実際、売却後の残債は?】

 金融機関の中にはこれまで任意売却に理解を示していたところでも、競売一本で行くところ出ています。一旦任意売却で合意、反転して競売手続きへというケースを扱うことも稀ではなくなりました。事務レベルで考えた場合、担当する債権者から競売のほうが任意売却よりも手間いらず とのコメントを得たこともあります。

 

 残債務についても噂のみ一人歩きしている感があります。しかしながらこの件についてはここでは書けません。個々の事情が千差万別で、それぞれの対応もまたその数の分だけあるからです。

 本ページ下段のお問い合わせコーナーをご利用いただければと思います。

 

 私どもはサービサーと呼ばれる債権回収会社とも交流があり、住宅ローンの大元となることが多い独立行政法人住宅金融支援機構とも個別ケースで担当者と打ち合わせをしています。その前段として、当然直接の融資元である銀行、信用金庫、信用組合、信販会社などのノンバンクとも懇意です。

 そうした総合的な見地でお答えをしたい思います。

 またご希望であれば、弁護士の方と連携した債務整理のご相談も承っております。

 

【最後に・・・。】

 任意売却はそれ自体が単体で存在することもありますし、債務整理の一環として行われることもあります。一般的に住宅ローン滞納だからという前提は、必ずしも全てには成り立ちません。 事業者の方々の中には任意売却を志向される方も多くおられます。 

 これは事業負債の清算に先んじて自己の不動産を処分し管財案件を回避する、あるいはその後に債務整理(破産が多くなります)をされるといった流れです。 

 任意売却にも、「個人」と「法人」の区分が厳然として存在します

 

 このように任意売却は、決してネット上で一人歩きをするような都市伝説であってはなりません。任意売却については未だに多くのことが語られていないように思われます。そのことをお伝えしたく、ここまで長々と書いてまいりました。

 

 お住まいを売るという行為は、筆舌に尽くしがたい苦しみです。ましてやそれが債務整理を伴うものであればなおさら、その痛みは倍加します。しかし任意売却をされることで、新たな出発が可能となることもまた事実です。いまでは多くの方がご決断をされた過去を振り返られる余裕をもっています。

 どうぞ、ご安心されて、ご相談をいただければと存じます。

 


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