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競売の取り下げができるかもしれません・・・。

その競売、ちょっと待ってみませんか?

本当によいのでしょうか。

いま一度、考えてみる余地がありそうです。

 

【嫌われ者の競売】

020524.jpg “競売”・・・。

 広く人口に膾炙した、嫌な言葉です。表現は適当ではありませんが、それはまさに不動産上の死刑宣告にも等しいでしょう。個人、法人を問わず債務不履行や債務整理をした結果、不動産を売らざるを得なくなる場合が多々あります。こうした場合これまでは「競売」となるのが一般的な流れでした。というよりほかに手段、方法がなかったというほうが正解かもしれません。

 もちろんいまでもそのことに大きな変わりはありません。そして競売は始まってしまえば、まさに債権者と不動産会社の独壇場となります。

 競売される側の当事者はなすすべもありません。

 

【競売が良いかどうかは、ケースバイケース】

  率直に言って、競売のままでいいという人も少なからずおられます。債務整理の一環として、あるいは事業清算の枠組みの中でなど理由は様々です。また売れさえすればそれでいいという案件もございます。競売はケースバイケースなので、そうした方にはこれ以上は何も申しません。 

 私どもは何が何でも、競売をストップさせようとしているわけではありません。

 そうした方はこれ以降をお読みになられる必要はないと思います。 

 

  しかし「競売になった」、また「なりそうな方」の中には、いつのまにか、あるいは流れに乗っただけで競売に持って行かれたという方もおられます。また相談する人もなくほかに選択肢を知らない(かった)という方も多く見受けられます。そうした方々はいま一歩踏みとどまられ、果たしていまのままでよいのか、よかったのかを考えてみられてはいかがでしょうか? 

    ここでは本意ならず、競売という状況にある方についてお話をします。

 

【競売で大事なことは・・・?】

 競売一度開始決定がされても「取り下げ」が可能です。その手段は「競売を任意売却に変更する」 あるいは「他の債務整理を再検討してみる」といったところです。

 後者は現実的にはかなり無理がありますが、競売→任意売却の流れは自然な展開と言えます。具体的なやり方は「競売価格より売却上の高値を提示する」 ことです。現時点で競売の取り下げに即効性が認められるのは、第一に「任意売却」への移行です。

 ※不動産取引上は他の手法も模索できますが、個別状況にすぎますのでここでは割愛します。

 

 では次に、その任意売却と競売との対比をしてみましょう。

 

 

【競売VS任意売却】

 最近では「競売」は、「任意売却」の反面教師?的な扱い登場します。「競売」と「任意売却」のそれぞれの得失を論じその結果、競売<任意売却と結論を導くものです。

 その展開は、任意売却を扱うサイトのいわば定番商品です。しかし多くの場合、不動産会社の一方的な都合だけといった感がします。曰く

「競売より任意売却のほうが高く売れる」

「競売では引っ越し代は出ないが、任意売却では出る可能性がある」

「競売では残債の請求が行われるが、任意売却ならば相談に乗れる」

「競売は退去まで待ったなしだが、任意売却なら、自分で決められる」

 などなど、大体こうした論点です。そのいずれもが誤っているともいえ、妥当なものだとも言えます。競売と任意売却の価格差がなくなっていることはすでに「任意売却」の項で申し上げましたし、競売でも弁護士が間に入った管財案件となれば転居費用が出ることもあります。

 また競売の残債請求のタイミングは不確かですし、競売後に自己破産する方も多く、破産をしてしまえばそもそも残債の意味自体なくなります。さらに残債の交渉はあくまで債務者自身がするもので、原則不動産会社は関与できません。

 

【本当の、競売<任意売却のポイント】

競売取下げ.jpg この中で私どもなりに、競売<任意売却のポイントを上げるとすれば、

     ①競売は時間がかかる。

        任意売却のほうが早期売却が可能である。 

      ②競売は裁判所任せ、工程は把握できるが、処理業務だけである。

             任意売却のほうが自己管理が可能で、安心である。

 つまり、「スピード」と「安心感」キーワードです。 現在自らのお住まいが競売になっていて不動産売却が不可避という方は、それに加え上述の任意売却が競売より優位である点を加味された上でお考えになってみられてはいかがでしょうか?

 

 競売について専門的にお知りになりたければ、以下のサイトをご覧になってみてください。

 『東京地裁民事執行センター』 ⇒ http://www3.ocn.ne.jp/~tdc21/

※俗称、競売センターとして、競売の総本山となります。

 事件番号がわかればご自身の状況につき必要なことはわかりますが、競売される方にはとてもそんな余裕はないと思います。

 

 そこで、マフレットから競売の取り下げのご案内です。

 

【競売物件の査定のおすすめ

 競売→任意売却への移行をお勧めしましたが、実際問題として競売の取り下げは簡単ではありません。まず、ポイントとなる “競売価格” を予め予想することは至難の業です。

 よって現実的な対策としては、

A)競売の標準売出価格が決定してから、上値価格を提示し、交渉する。

B)債権者の想定している価格を、事前に上回る価格で買い手を探し、交渉をする。

 以上のふたつの手法があります。

※Aはセオリーですが、Bはややイレギュラーでお手付きとなるリスクがあります。

 

査定

 競売の対象がマンションであれ一戸建てであれ、事前に実勢価格での査定」が出来ます過去の競売事例などを踏まえて競売予想価格との乖離の程度を試算し、対策を立てることは可能です。

  従ってすでに競売になってしまった方、あるいは競売になる方向性である方には一度、ご自分の対象物件の査定価格をお調べになることをおすすめします。

 

 

 

 

【競売取り下げの困難さ、そして最後は時間との勝負です】

 競売は債権者がするものであり、取り下げには債権者の同意が大前提です。債権者の同意がなければ、たとえ競売の標準売出価格(いわゆるスタート価格です)を上回る査定価格を提示したとしても、競売の取り下げにはなりません。

 競売を取り下げて任意売却などに移行するのは難事です。不動産の交渉事の中でも最難関かもしれません。

 

 もうひとつ競売の最大のポイントは“時間”です。競売には開始決定→標準価格の決定→入札→開札という流れがありそれはまさしく時間との競争になります。たとえ「任意売却」が出来ても、この期間に売却が成立しなければ全く意味がありません。

 

 果たして競売のままでいいのかそれとも任意売却などの手法で競売を取り下げて新たな道を模索するのか相談者の方が希望されるならば私どもは全力で対処をさせていただきます。競売の取り下げは困難でありますが、のことをご承知の上であれば、是非ご相談をお受けしたいいます。

 なお任意売却の項でもご案内をしましたが、「競売」⇔「任意売却」をご相談される方のために、マフレットでは任意売却、ならびに金融機関への交渉を専門とされる弁護士の方もご紹介しております。

 

      田中弁護士のご紹介(PDF)

 

 お住まいを売るという行為は、筆舌に尽くしがたい苦しみです。ましてやそれが債務整理を伴うものであればなおさら、その痛みは倍加します。しかし任意売却をされることで、新たな出発が可能となることもまた事実です。いまでは多くの方がご決断をされた過去を振り返られる余裕をもっています。

 どうぞご安心されて、ご相談をいただければと存じます。

 

【士業ご紹介コーナー】 ~エリア別・専門別・順不同です~

現在、マフレットでは、「競売取り下げ」に伴う士業の方々を募集中です。 【敬称略】

 エリア     得意な分野             法人名称・お名前   詳しくは下記をクリック
 港区 不動産取引・賃貸紛争 アルティ法律事務所 弁護士 瀬戸 仲男 http://www.arty-law.com/
       
       
       

 

 

 

 

 

 

 

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